새로 바뀌는 미국 부동산 중개 커미션 정책 변경이 가져올 영향 (Real Estate Commission)

미국에서 집을 사고팔 때 제일 먼저 하는 것이 바로 부동산 에이전트(real estate agent)를 고르는 일입니다. 부동산 거래는 큰돈이 오고 가는 일이고 복잡한 절차와 법적 문제를 포함하고 있기 때문에 부동산 에이전트의 전문적 도움을 받으면 가격 협상과 계약 조건등의 거래 과정이 훨씬 수월해집니다. 그동안 부동산 커미션 비율이 집 가격의 5~6%가 되었기 때문에 전체 주택 거래 비용을 증가시켜 소비자들에게 큰 부담이 되었습니다. 하지만 미국 부동산 중개인협회(NAR-National Association of Realtors)가 새로운 규정을 통해 근본적인 개혁을 결정하면서 커미션이 3% 이하가 되면 주택 구매자와 판매자의 비용 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

미국의 부동산 판매 사인 (자료:entrepreneur.com)

주요 변경 사항

1. 커미션 비율 감소

- 기존에는 주택 판매 시 판매자가 부동산 가격의 약 5-6%를 커미션으로 지불하는 것이 일반적이었습니다. 그러나 새로운 규정에 따르면, 커미션 비율이 3% 이하로 줄어들 전망입니다. 이는 주택 거래 비용을 크게 줄여줄 것으로 기대됩니다.

2. 커미션 부담 주체 변경

- 이전에는 판매자가 전체 커미션을 부담했지만 이제는 판매자와 구매자가 각각 자신의 에이전트 커미션을 부담하게 됩니다.

- 구매자는 지금까지 집 구매시 커미션을 내지 않았지만 이제는 자신의 에이전트 커미션을 부담해야 하고 반드시 BRA(Buyer Representation Agreement-이 양식은 구매자와 부동산 에이전트 간의 계약서로 에이전트가 구매자를 대신하여 주택을 찾고 거래를 진행할 때 발생하는 권리와 의무를 명시합니다.) 양식을 작성해야 합니다.

3. 수수료 공개 금지

- 기존에는 판매자의 리스팅 에이전트가 MLS(Multiple Listing Service)를 통해 구매자 에이전트에게 제공되는 수수료율을 공개했지만 변경 후에는 주택 판매자가 자신의 에이전트와 협상하여 수수료율을 정하게 됩니다.

4. 협상 가능성 확대

- 수수료 규정이 폐지됨에 따라 앞으로 커미션 비율은 판매자와 구매자 각각의 에이전트와 협상을 통해 결정될 것입니다.

5. 시행 시기

- 이러한 변경 사항은 2024년 8월 17일부터 캘리포니아를 비롯해 전국적으로 시행됩니다.

미국 부동산 중개 커미션 (자료:meritrealestate.com)

정책 변화의 배경과 영향

1. 판매자가 집을 판매하고자 리스팅 할 때 에이전트와의 커미션만큼 주택 판매 가격에 포함시켜 실제 주택 판매 가격보다 높게 책정되어 이 커미션을 내야 하는 판매자들에게 큰 부담이 되었습니다. 새로운 규정으로 인해 커미션이 3% 이하로 줄어들고 주택 구매자와 판매자가 각각의 에이전트와 협상이 가능해지면 커미션 비용 부담이 크게 줄어들 것입니다.

2. 고정된 커미션 체계가 에이전트들 간의 경쟁을 제한했다는 비판이 있었습니다. 새로운 규정을 통해 에이전트들은 고객과 협상을 통해 그 비율을 정하기 때문에 서로 간의 경쟁이 되고 고객을 위한 서비스 품질 향상을 가져올 것으로 예상됩니다.

3. 커미션이 5-6%에서 3% 이하로 줄어들면서 주택 거래 비용이 전반적으로 낮아질 것입니다. 이는 주택 구매자와 판매자 모두에게 혜택이 될 수 있습니다.

4. 낮아진 커미션으로 인해 일부 에이전트들은 수입이 감소될 수 있으며 이는 지난 100여년간 변하지 않았던 부동산 산업 구조의 변화를 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 대형 중개 회사들의 시장 점유율이 높아지거나 온라인 플랫폼을 활용한 새로운 형태의 중개 서비스가 등장할 수 있습니다.

5. 거래 비용 감소로 인해 주택 거래가 더욱 활발해질 가능성이 있습니다.

6. 커미션 협상이 가능해짐에 따라 소비자들이 더욱 적극적으로 부동산 거래에 참여하고 에이전트 선택에 있어 더 신중해질 것으로 예상됩니다.

7. 반면 구매자가 에이전트 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비가 높아져 부동산 거래에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려도 있습니다.

부동산 에이전트의 역할

1. 전문 지식과 경험

- 부동산 에이전트는 시장 동향, 가격 평가, 거래 절차 등에 대한 깊은 이해를 가지고 정확한 가격 책정, 매물 선택, 계약 조건 협상 등에서 전문적인 지식을 통해 판매자와 구매자에게 도움을 줍니다. 특히 처음 집을 구매하거나 판매하는 경우 법적 절차와 부동산 판매 시스템에 대한 경험과 지식이 부족해 실수를 저지를 수 있는데 에이전트는 이러한 위험을 줄여줍니다.

2. 협상 능력

- 부동산 거래에서는 가격 협상, 수리 요구, 계약 조건 등 다양한 협상 과정이 필요합니다. 에이전트는 이러한 협상에서 고객의 이익을 최대한 보호하며 유리한 조건을 이끌어낼 수 있는 능력을 갖추고 있습니다.

3. 네트워크와 자원

- 부동산 에이전트는 폭넓은 네트워크를 통해 다양한 정보를 가지고 있습니다. 예를 들어 좋은 대출 상품을 제공하는 금융기관, 신뢰할 수 있는 검사관, 수리업체 등을 소개받을 수 있습니다. 또한, 에이전트는 시장에 나와 있는 매물뿐만 아니라 비공개 매물까지 볼 수 있어 더 많은 선택지를 제공할 수 있습니다.

4. 시간과 스트레스 절약

- 부동산 거래는 많은 시간과 노력을 필요로 합니다. 매물 검색, 방문 예약, 서류 작성, 법적 절차 등 많은 일을 처리해야 하는데 에이전트는 이러한 과정을 대신 관리해 주어 시간과 스트레스를 절약해 줍니다.

5. 법적 보호

- 부동산 거래는 다양한 법적 문제를 포함하기 때문에 법을 정확히 알지 못할 경우 잘못된 계약이나 법적 절차를 따르지 않아서 생기는 큰 손해로부터 고객을 보호하고 변호사와 협력하여 정확한 법적 절차를 따를 수 있게 해 줍니다.

6. 마케팅 능력

- 집을 판매할 때 에이전트는 온라인 리스트, 오픈 하우스, 전문 사진 촬영, 스테이징 등 다양한 방법을 통해 매물을 효과적으로 홍보하여 빠른 시일 내에 판매할 수 있도록 전문적인 마케팅 전략을 가지고 있습니다.